주거와 관련된 모든 것을 주시하라

 

만약 내가 현재의 거시적 전망을 한두 문장으로 요약해야 한다면 그것은 "주택과 관련된 모든 것을 지켜보라"일 것이다. 주택은 앞으로 24개월 안에 미국 경제와 인플레이션을 주도할 것이며 현재의 높은 주택담보대출 금리는 집값과 소비자 수요 모두에 비정상적으로 높은 수준의 위험을 야기한다. 하지만 좀 더 깊이 파고들어 보자.

 

1) 주거지(Shelter)와 inflation.

 

오늘 CPI 보고서는 예상보다 훨씬 좋았다. 그리고 핵심 PCE에 초점을 맞추는 것이 더 낫지만(주택 왜곡이 적은 더 넓은 지수이기 때문에) CPI는 여전히 널리 준수되고 정책 관점에 영향을 미친다.

 

CPI의 흥미로운 점은 쉘터 가격에 Owners Equivalent Rent를 사용한다는 것이다. 그리고 이 지수는 지연되는 것으로 잘 알려져 있다. 그래서 주택이 호황일 때는 과대평가된 인플레이션을 겪는 경향이 있고, 주택이 붕괴할 때는 과대평가된 디스인플레이션이나 디플레이션을 겪게 될 겁니다. 그리고 그것은 일반적으로 약 6-12개월의 속도로 지연된다.

 

인플레이션이 정점을 찍었다는 사실이 점점 더 분명해지고 있기 때문이다. 그러나 Core CPI는 임대료에 40%의 가중치를 두고 있다. 그리고 모든 실시간 임대료 지표는 임대료가 하락하고 있음을 보여준다. 그러나 CPI는 여전히 임대료가 상승하고 있다. 그래서, 이것은 내년에 CPI에 큰 지장을 줄 것이다. 사실, 나는 그것이 일부 사람들이 예상하는 것보다 훨씬 더 큰 장애물이 될 수 있다고 생각한다.

 

그러나 여기서 더 흥미로운 것은 2023년에 높은 인플레이션 가능성에도 불구하고 인플레이션이 그들의 목표에 비해 여전히 너무 높기 때문에 연방준비제도이사회는 사실상 1년 내내 긴축 상태를 유지할 것이 보장된다는 것이다. 그리고 그것이 왜 부동산이 나를 너무 걱정하는 이유 중 하나입니다 - 연준이 정책을 엄격하게 유지한다면 6%+ 모기지 금리가 수년간 여기에 있고 주택은 6%+ 모기지 금리로 물속에서 죽었습니다.

 

 

2) 주택이 붕괴 직전인가?

 

Restoration Hardware의 이러한 논평은 지난주에 이상하게도 알려지지 않았다. 분기별 컨퍼런스 콜에서 CEO는 다음과 같이 말했습니다.

 

“주택 시장은 무너졌고 금리가 오르면서 꽤 심하게 하락했습니다…  2008년 이후로 이런 종류의 하락을 본 적이 없습니다.”

 

이것은 흥미롭다. 한편 RH는 당신이 무시하려는 경향이 있는 고급 가구 회사이다. 반면에, 그들의 CEO는 일 년 내내 주택에 대해 꽤 떠들어댔다. 그래서 이것은 내가 무시하지 않는 경향이 있는 경고이다. "붕괴"는 과장된 표현일 수도 있지만, 지난주에도 말했듯이, 지난 2년 동안 집값이 40% 이상 급등한 것에 대해 생각하는 것은 흥미롭다. 왜냐하면 가격이 25% "붕괴"되면 2020년에 우리가 있던 곳으로 돌아갈 뿐이기 때문이다. 그런 맥락에서 그것은 그렇게 미친 것처럼 보이지 않는다.

 

하지만 여기에는 훨씬 더 흥미로운 것이 있습니다. 경제가 금융화되면서 주택이 투기자산으로 활용되는 사례가 늘고 있다. 이게 새로운 정상인지 궁금해지는 게 흥미롭군요? 사람들이 주택을 단지 피난처가 아닌 거래 도구로 점점 더 취급하고 있기 때문에 주택은 단지 더 불안정한 자산 계급이 되고 있는 것일까? 잘은 모르겠지만, 생각해보면 정말 흥미롭군요.

 

 

3) 개인 REIT(부동산투자신탁제도)는 정조준을 하고 있다.

 

나는 내 친구 필박이 개인 리츠에 대해 쓴 트위터 스레드가 마음에 들었다. 필은 구체적으로 민간 리츠와 상장 리츠의 차이와 그들의 성과와 가격이 어떻게 달라질 수 있는지에 대해 이야기한다. 간단히 말해서 개인 리츠는 진정한 일일 NAV(순자산가치)로 시장에 표시하지 않는다. 그들의 가격은 훨씬 더 길고 뒤떨어지는 평가에 기초한다. 이것은 가격에 대한 투명성이 높지 않은 현실에서 그들의 성능을 더 안정적으로 보이게 할 수 있다.

공개적으로 거래되는 주식이 사적인 주식에 비해 작동하는 방식과 다르지 않다. 개인 기업은 시장에 표시되어 있지 않기 때문에 그 가치를 제대로 알지 못한다. 하지만 그것이 그것이 극도로 불안정하지 않다는 것을 의미하지는 않는다. 그것은 단지 당신이 변동성을 실제로 볼 수 없다는 것을 의미합니다.

개인 REIT 이야기는 후행 CPI 임대 데이터가 흥미로운 것과 같은 방식으로 흥미롭습니다.  이 경우를 제외하고 주택이 잠재적으로 붕괴되고 있음을 알고 있으며 여전히 매우 높은 가격으로 주식을 상환할 수 있습니다.  BlackRock은 분명히 인출을 제한하기 시작했지만 이것은 내가 최근에 너무 자주 받고 있는 질문입니다.

개인 REIT를 구매해야 합니까?  나는 개인적으로 현재 이러한 제품에 대해 매우 신중할 것입니다.  향후 24개월은 부동산이 매우 불안정할 가능성이 있으며 가격이 크게 상승한 후 매입하기 전에 먼지가 가라앉도록 내버려 두는 경향이 있습니다.

 

 

 

출처 : https://seekingalpha.com/article/4564330-3-things-i-think-i-think-housing-risks