연준의 금리 인하가 상업용 부동산을 구할 수 있을까요?

2024년 9월 28일                             |                        콜린 레이들리                   |                  출처

 

 

핵심요약

• 이달 초부터 시작된 연방준비제도의 금리 인하 사이클은 상업용 부동산 대출자와 대출 기관의 부담을 일부 완화할 것으로 예상됩니다.
• 팬데믹 이후 업무 습관의 변화는 특히 오피스 대출에 큰 부담을 주고 있으며, 이는 향후 몇 년간 미국 은행에 수백억 달러의 손실을 안겨줄 것으로 예상됩니다.
• 전문가들은 미국 은행 시스템의 회복력과 부실 자산을 인수할 수 있는 풍부한 자본이 피해를 억제하는 데 도움이 될 것이라고 말합니다.

 

 이달 초 연방준비제도의 전격적인 금리 인하는 금융 시장에 빠르게 파급되어 주식과 금과 같은 민첩한 자산을 사상 최고치로 끌어올렸습니다. 그러나 느리게 움직이는 상업용 부동산 시장에 미치는 영향은 아직 불분명합니다.

내년에 약 1조 달러의 상업용 부동산(CRE) 부채 만기가 도래하며, 이 중 약 8%가 어려움을 겪고 있는 오피스 부문과 연관되어 있습니다. 전문가들은 금리 인하가 오피스 시장을 고통스러운 리셋에서 구하지는 못할 것이라고 경고하지만, 상업용 부동산이 타격을 입는다고 해서 더 넓은 경제에 타격을 주지는 않을 것이라고 생각합니다. 

 

 

 금리 인하는 상업용 부동산에 도움이 될까요?

상업용 부동산은 2022년 3월 연방준비제도이사회가 금리를 인상하기 시작한 이래로 규제 당국과 시장 참여자들이 우려해 왔습니다. CRE 대출은 5년, 7년 또는 10년 후에 재융자를 받는 경우가 많기 때문에 2019년에 받은 대출은 2024년에 더 높은 이자율로 재융자를 받을 수 있습니다. 

S&P Global은 2024년에 만기가 도래하는 CRE 부채의 평균 이자율은 4.3%이고, 2024년에 발생한 부채의 평균 이자율은 6.2%라고 추정합니다.  Investopedia의 추정에 따르면 이러한 이자율로 재융자하는 1,000만 달러, 30년 만기 대출의 월간 지불액은 거의 1/4로 급증할 것으로 예상됩니다.

연준의 9월 금리 인하와 지속적인 금리 인하 계획은 내년에 만기가 도래하는 부채 보유자가 재융자를 감당하지 못할 위험을 낮췄습니다. 10년 만기 국채 수익률에 민감한 CRE 대출 금리는 올해 초 최고치에서 하락했지만 여전히 개선의 여지가 있다고 부동산 회사 CBRE의 자본 시장 연구 담당 부사장인 Darin Mellott는 말합니다.

멜롯은 향후 금리 인하로 10년물 수익률이 3%대 중반까지 떨어질 것으로 예상합니다. “이 범위는 수학이 훨씬 더 잘 풀리기 시작하는 범위이며 이러한 거래 중 상당수가 재융자를 받을 수 있을 것입니다."라고 그는 말했습니다.

연준의 금리 인하로의 전환은 또한 CRE 투자자들에게 기대했던 경제 “연착륙”이 가능하다는 메시지를 보낸다고 Mellott는 말했습니다. “연준이 그런 신호를 보내면 시장 참여자들은 훨씬 더 확신을 갖게 될 것입니다.”

 

 

 사무실과 임대인의 문제

오피스 부동산에는 고유한 문제가 있습니다. 도이치뱅크의 애널리스트들은 최근 문제가 되고 있는 이 부문에 대해 “오피스가 ‘노후화 리셋’을 겪고 있으며, 이로 인해 이자율이 악화되고 있다”고 지적했습니다.

팬데믹 이후 재택근무로의 전환은 사무실 환경을 변화시켰습니다. 올해 상반기의 평균 임대 규모는 팬데믹 이전보다 27% 감소했습니다. 상업용 부동산 서비스 회사 Colliers는 2분기 말에 미국 전체 오피스 공간의 거의 5분의 1이 공실이었다고 추정합니다.

최고급 오피스를 제외한 모든 오피스의 임대료와 부동산 가치가 하락했습니다. CRE 데이터 회사인 Trepp은 미국 오피스 시장이 연방준비제도이사회가 금리 인상을 시작한 이후 거의 4분의 1의 가치를 잃었다고 추정합니다. 그리고 빈 사무실은 인근 리테일 및 기타 상업용 건물에 대한 수요 감소를 의미할 수 있습니다.

일부 오피스 소유주는 대출금 상환에 어려움을 겪고 있습니다. 연방예금보험공사에 따르면 2분기에 비소유주가 점유한 모든 CRE 대출의 약 2%가 90일 이상 연체되었으며, 이는 2013년 이후 가장 높은 수준입니다. 은행이 대출을 상각하는 비율도 2013년 이후 가장 높았습니다.

은행들은 손실을 흡수하기 위해 충당금을 늘리고 있습니다. FDIC에 따르면 2분기에 신용 손실 충당금은 전 분기 대비 13% 증가한 230억 달러 이상을 기록했습니다. 이러한 증가의 원인 중 하나로 오피스 시장의 '악화'가 꼽혔습니다.

상황은 얼마 전까지만 해도 더 악화되었습니다. 서브프라임 모기지 위기가 한창이던 2009년에는 전체 CRE 대출의 8.7%가 연체 또는 30일 이상 연체된 상태였지만, 현재는 1.4%에 불과했습니다.

 그럼에도 불구하고 전국적으로 사무실 소유주와 대출을 인수한 은행은 수십억 달러의 손실을 보고 있습니다. 멜롯은 현재 은행의 CRE 대출 손실이 약 600억 달러에 달할 것으로 추정합니다. 

대출 기관이 기존 대출을 연장하여 만기를 효과적으로 미루고 대출자가 나중에 더 유리한 금리 환경에서 재융자를 받을 수 있도록 함으로써 이러한 고통은 완화되었습니다. 멜롯은 은행이 “열쇠를 회수하고 손실을 미리 깨닫는 것”보다는 이를 선호할 것이라고 말했습니다.

하지만 모든 부동산에 적용되지는 않을 수도 있습니다: “25% 점유 건물에 대한 대출 연장은 잘 안 될 수도 있습니다."라고 Colliers의 국가 자본 시장 연구 디렉터인 Aaron Jodka는 말합니다.

시장 전문가들은 일부 은행의 손실은 불가피하다고 말합니다. S&P 글로벌 애널리스트들은 은행들이 2025년에 올해보다 더 많은 대출을 상각할 것으로 보고 있습니다. 하지만 은행을 놀라게 하는 본격적인 위기가 촉발되지는 않을 것으로 보입니다. 멜롯은 “아마도 2~3년 정도에 걸쳐 이런 상황이 전개될 것”이라고 말합니다.

 

 

 CRE 부실이 더 넓은 경제로 확산될 수 있을까요?

은행들이 부실 부동산 대출을 떠안고 있는 현재의 상황은 대침체를 촉발한 위기와 비슷하지만, 대부분의 전문가들은 이 부문이 경제 전반에 미칠 위험에 대해 낙관적인 전망을 내놓고 있습니다. 

데이터에 따르면 현재 가장 문제가 되고 있는 부동산, 즉 미국에서 가장 비싼 시장에 있는 대형 사무실에 대출을 해준 미국 최대 은행의 연체율이 가장 빠르게 증가하고 있는 것으로 나타났습니다. 그러나 이러한 은행들은 가장 엄격한 규제 감독을 받고 가장 높은 기준을 준수하는 은행이기도 합니다.

조드카는 “우리 금융 시스템은 상업용 부동산의 문제를 처리하는 데 훨씬 더 나은 위치에 있습니다.”라고 말합니다.

조드카는 은행들이 현재의 문제를 해결해 나가면서 CRE 대출을 줄일 가능성이 높지만, 여유 자금은 충분히 확보되어 있다고 지적합니다. 데이터 제공업체 Preqin은 사모펀드가 북미 부동산 투자에 2,500억 달러 이상을 할당했다고 추정합니다.

조드카는 이 드라이 파우더가 부실 부동산이 대출기관에 넘어가 공실로 방치되어 일자리 창출을 저해하고 지방세 수입이 고갈되는 최악의 시나리오를 피하는 데 도움이 될 것이라고 말합니다. 

조드카는 공실률에 대해 “건물마다 그런 일이 일어날 수 있습니다.”라고 말합니다. 하지만 불길한 상업용 부동산의 운명은 반복됩니다: “저는 그렇게 될 것이라고 생각하지 않습니다.”