CRE 거물 브룩필드, DC 오피스 빌딩에 대한 1억 6,100만 달러 부채 불이행

2023년 4월 19일 수요일                  |                   BY 타일러 더든                        |             출처

 

최근 지역 은행 부문의 스트레스로 인해 투자자들이 잠재적인 파급 효과에 대비하면서 미국 상업용 부동산(CRE : US commercial real estate), 특히 오피스 부문의 심리는 부정적으로 바뀌었고, 특히 올해에만 4,000억 달러에 달하는 CRE 부채 만기를 앞두고 채무 불이행이 계속 헤드라인을 장식하면서 대출자들이 높은 부채 상환 비용에 직면하고 재융자가 훨씬 어려워짐에 따라 JPM, Morgan Stanley, Goldman Sachs가 모두 우울한 행진에 동참하고 있습니다.

잠재적인 CRE 위기에 대한 우려를 불러일으킨 최근의 헤드라인은 워싱턴 DC에 있는 12개 오피스 빌딩에 대한 1억 6,140만 달러의 모기지를 채무 불이행한 CRE 대기업 Brookfield의 펀드와 관련된 것입니다.

블룸버그에 따르면 이 대출은 "대출자와 사전 협상 계약을 체결하고 향후 경로를 결정하기 위해" 특별 서비스 제공업체로 이관되었다고 합니다.

부동산 데이터 회사 인 Green Street는 코로나 이후 원격 및 하이브리드 근무가 증가함에 따라 공실이 증가함에 따라 DC 사무실 공간 가치가 1 년 전에 비해 3 월까지 36 % 하락했다고 말했습니다.

사무실 점유율 추세의 가장 표준적인 척도는 여전히 Kastle Systems에서 제공하는 카드 스와이프 데이터입니다. 워싱턴 DC 전역의 평균 사무실 점유율은 43%에 불과하며 아직 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못하고 있습니다.

 

브룩필드는 또한 로스앤젤레스에 있는 두 개의 빌딩인 가스 컴퍼니 타워와 777 타워와 관련된 부채를 채무 불이행했습니다.

이 회사 대변인은 팬데믹을 CRE 문제 탓으로 돌렸습니다.

"팬데믹으로 인해 미국 시장 일부에서 전통적인 오피스가 어려움을 겪고 있지만, 
이는 전체 포트폴리오에서 차지하는 비중은 매우 적습니다."

 

브룩필드는 오피스 공간 대출을 불이행하는 일련의 기업 중 첫 번째 기업이 될 가능성이 있습니다. 우리는 여러 부동산 유형, 특히 사무실의 연체율이 상승함에 따라 CRE 시장의 상황이 심각하다고 지적한 바 있습니다. 올해 4,000억 달러에 달하는 CRE 부채 만기를 앞두고 대출 환경이 더욱 어려워지고 있습니다.

앞으로 5년 안에 CRE 부채 만기: $2.5tn

 

한편, 실리콘밸리 은행(및 기타 지역 은행)의 붕괴로 인해 지역 은행에 돋보기가 씌워졌고, 지역 은행의 CRE 대출 장부는 여전히 중요한 우려 사항으로 남아 있습니다. 아래에서 볼 수 있듯이 2023년 2월 기준 JPM의 데이터에 따르면 다가구, 농지, 건설 대출을 제외한 전체 CRE 대출에서 지역 은행이 차지하는 비중은 무려 70%에 달합니다.

 

이로 인해 2차/3차 CRE 시장에서 심각한 신용 경색이 발생할 수 있습니다.

뱅크 오브 아메리카의 마이클 하트넷은 최근 "상업용 부동산이 무엇인지 아시죠? 상업용 부동산은 경제를 단단히 감싸고 있는 보아뱀과 같아서 향후 2년 동안 성장을 질식시킬 것입니다."라고 말했습니다.

블룸버그는 "브룩필드 포트폴리오에 속한 12개 빌딩의 입주율은 2022년 평균 52%로 부채가 인수된 2018년의 79%보다 낮아질 것"이라고 지적했습니다.

오피스 부문에서 CRE 위기가 시작되면 지역 은행과 연준에 심각한 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

아폴로의 수석 이코노미스트 토르스텐 슬로크는 최근 다음과 같이 언급했습니다:

 

즉, 상업용 부동산 거품이 꺼지면서 2008년 주택 거품이 꺼진 후와 비슷한 저성장의 3년이 시작될 가능성이 높습니다. 달리 말하면, 연준이 올해 말 금리 인하를 시작하면 금리는 몇 년 동안 낮은 수준을 유지하다가 2024년에 양적완화가 다시 시작될 가능성이 높습니다.

 

 

브룩필드가 올해 오피스 빌딩 대출을 채무 불이행하는 첫 번째 기업이 될까요?

 

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